Loi Kasbarian 2026 : ce qui change vraiment pour expulser les squatteurs

Jusqu’à récemment, les propriétaires-bailleurs étaient souvent démunis entre procédures complexes et protection excessive des occupants illicites de leur bien… Face au risque de squat, ils disposent désormais d’armes juridiques redoutables.

L’entrée en vigueur renforcée de la loi Kasbarian-Bergé marque une rupture franche. En plus d’aggraver les sanctions pénales, elle redéfinit les conditions du squat pour offrir une réactivité inédite aux victimes.

Qu’est-ce que la loi Kasbarian ?

La loi Kasbarian-Bergé, promulguée le 27 juillet 2023, renforce les droits des propriétaires face aux squatteurs et aux locataires mauvais payeurs en France. Elle tire son nom de Guillaume Kasbarian, alors député d’Eure-et-Loir et rapporteur du texte.

Ses principales dispositions :

• Les sanctions pénales pour squat sont alourdies : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour toute personne s’introduisant dans un domicile sans autorisation
• La procédure d’expulsion administrative est accélérée pour les propriétaires victimes de squat
• Les délais de traitement des dossiers d’expulsion locative sont réduits
• Les locataires qui sous-louent illégalement ou refusent de quitter un logement après résiliation du bail s’exposent à des sanctions renforcées

La loi vise à rééquilibrer les rapports entre propriétaires et occupants illégaux, dans un contexte où les délais d’expulsion en France pouvaient s’étendre sur plusieurs années.

L’évolution législative de 2026 : ce qui change concrètement

Le cadre juridique actuel repose sur une clarification fondamentale des situations de squat. L’objectif : supprimer les ambiguïtés procédurales qui profitaient autrefois aux occupants illégaux.

1. Effraction ou maintien : la fin du cumul des conditions

D’abord, la révolution de 2026 réside dans une modification sémantique, subtile mais primordiale. Pour définir l’infraction, la conjonction « ou » a ainsi remplacé « et ».

Auparavant, la procédure administrative exigeait de prouver à la fois l’effraction physique et le maintien illicite dans le bien. Désormais, le simple maintien (sans effraction) suffit à déclencher les procédures d’expulsion accélérées.

Cette évolution couvre donc les :

• Effractions silencieuses, où aucun dommage physique n’est visible.
• « Squats Airbnb », lorsqu’un individu entre légalement avec les clés mais refuse de partir. Ce maintien abusif est désormais une infraction pénale.
• Les baux expirés.

En bref, dès que le maintien est manifeste, le propriétaire peut mobiliser l’arsenal anti-squat. Cette clarification protège mieux les résidences secondaires et les logements meublés vacants.

1. Des sanctions pénales plus dures

De même, l’État a considérablement augmenté les peines pour renforcer l’effet dissuasif. Ces sanctions ciblent alors les squatteurs et les réseaux organisés :

• Violation de domicile ou maintien illicite : la peine atteint 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
• Facilitateurs et propagandistes : l’incitation au squat est sanctionnée par une amende de 3 750 €.
• Locaux non résidentiels : l’occupation de bureaux ou d’usines coûte 2 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Procédure administrative vs judiciaire : quelle voie choisir ?

Pour un propriétaire victime de squat, l’enjeu est de choisir la meilleure stratégie juridique. Elle détermine le délai de récupération du bien et le coût global de l’opération.

Voie administrative : la saisine du Préfet

La voie administrative est devenue la référence en 2026. D’une efficacité redoutable, cette procédure express permet de demander au Préfet la mise en demeure des occupants. Celui-ci a alors l’obligation légale de répondre sous 48 à 72 heures.

Une mise à jour du 20 janvier 2026 renforce encore ce pouvoir. Ainsi, si les titres de propriété sont bloqués à l’intérieur du bien, le Préfet interroge le fisc, qui doit confirmer le droit de propriété sous 72 heures.

Enfin, une fois l’arrêté signé, les squatteurs ont 24 heures pour partir. L’évacuation forcée intervient généralement sous 3 à 10 jours – et la trêve hivernale ne s’applique pas.

Voie judiciaire : le référé-expulsion

Pour les situations complexes ou contestées, le recours au tribunal judiciaire reste obligatoire. C’est la voie privilégiée pour obtenir des dommages et intérêts significatifs. Elle s’applique aussi aux locaux non meublés ne pouvant être qualifiés de « domicile ».

Le juge peut alors prononcer un référé-expulsion en quelques semaines. Cette voie permet de traiter les litiges où l’occupant revendique un droit ou un bail.

Au total, le délai moyen d’expulsion est alors de 3 à 18 mois – avec une trêve hivernale applicable (sauf exceptions).

Les étapes pour une expulsion légale

Pour reprendre possession d’un bien squatté, le propriétaire doit appliquer les procédures à la lettre. Devant la loi française, toute erreur peut transformer la victime en coupable …

Du dépôt de plainte au constat du commissaire

Dès la découverte du squat, il faut immédiatement déposer plainte pour violation de domicile. Ce document constitue la pièce maîtresse du dossier administratif.

Ensuite, le propriétaire mandate un commissaire de justice pour établir un constat d’occupation illicite. Ce procès-verbal prouve la présence des intrus à une date précise. Il décrit aussi les éventuelles dégradations et l’absence de titre de location.

Sans ce constat officiel, la saisine du Préfet sera systématiquement rejetée.

La mise en demeure et l’évacuation forcée

Une fois le dossier complet, le Préfet instruit la demande d’expulsion. S’il valide les preuves, il notifie une mise en demeure aux occupants.

Depuis l’amendement d’avril 2026, le Préfet scrute davantage le caractère de « domicile » du bien. Par ailleurs, un bâtiment vacant depuis des années peut exiger une procédure judiciaire plus longue.

Si les squatteurs restent, la force publique intervient alors pour libérer les lieux. Le propriétaire peut ensuite changer les serrures immédiatement.

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Cette réactivité simplifie considérablement les démarches administratives auprès du Préfet.

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Jeoffrey Bordeau

Responsable commercial GRAND-EST, SUD-EST & SUD-OUEST

Un facilitateur de Buisness, car une relation commerciale n’est pas unilatérale et qu’avoir du sens client est le socle de la réussite dans notre métier.
Chasseur de Business en meute : une appétence dans le Business développement en corrélation avec le travail d’équipe, car certes « seul l’on va plus vite, mais ensemble nous allons plus loin ».
Empathique assumé : car l’empathie, longtemps considérée comme une faiblesse dans le monde professionnel, est le catalyseur d’une réelle intelligence émotionnelle et relationnelle aboutissant à une analyse fine des besoins clients.