Comment venir à bout des squatteurs en toute légalité ?

Une menace commune plane sur les propriétaires de logements et de biens professionnels inoccupés : les squatteurs. Dès lors, comment en venir à bout en toute légalité ? Quelles solutions existent pour prévenir ce risque ? Faisons le tour de la question.

Droits des squatters et le cadre juridique : que dit la loi ?

En France, la loi du 27 juillet 2023 fournit le cadre juridique autour du squat. Cette « loi anti-squat » élargit le champ d’application et protège davantage les propriétaires victimes.

D’abord, elle définit le squat comme un délit par lequel une personne entre par effraction (manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte) dans un domicile ou un local professionnel, commercial ou agricole, puis s’y installe de façon illégitime.

Par ailleurs, il faut distinguer le squat de la location non autorisée :

• La location non autorisée résulte d’un non-respect du bail (par exemple, la sous-location illégale). Dès lors, le propriétaire peut le résilier et expulser le locataire.
• Le squat est une occupation illégale sans droit ni titre. C’est-à-dire par une personne qui n’est ni propriétaire ni locataire du bien. Son expulsion nécessite alors l’intervention des forces de l’ordre et de la justice.

Enfin, la trêve hivernale s’applique aux locataires, mais pas aux squatteurs.

Comment expulser légalement des squatters ?

En France, un propriétaire ne peut pas chasser un squatteur de son bien comme il le souhaite. La loi anti-squat encadre strictement son expulsion.

Cependant, pour offrir une meilleure protection aux victimes, elle a simplifié les démarches et les délais. En pratique, il existe ainsi deux procédures :

1. Évacuation forcée (procédure accélérée, réservée aux logements)

D’abord, voici comment évacuer des squatters avec la procédure accélérée :

1. Réponse immédiate dès la constatation du délit. Il faut déposer une plainte auprès de la police ou de la gendarmerie dans les 48 heures suivant l’occupation.
2. Action en justice par l’intermédiaire de la préfecture. La victime introduit une demande formelle d’expulsion, puis reçoit une réponse sous 48 heures.
3. Ordonnance du tribunal et intervention d’un commissaire de justice. L’objectif est d’obtenir le soutien juridique nécessaire à l’évacuation. L’ordonnance donne alors 24 heures minimum au squatteur pour quitter les lieux.
4. Processus final d’évacuation et récupération des biens. Si le squatteur évacue le bien dans les délais, la procédure se termine. Sinon, les forces de l’ordre interviennent.

2. Expulsion (procédure devant le juge)

Avec une procédure devant le juge, les délais sont bien plus longs et variables. Pour demander l’expulsion d’un squatteur, le propriétaire doit alors :

1. Embaucher un avocat.
2. Fournir les preuves que le bien lui appartient.
3. Prouver que son bien est effectivement squatté.

En outre, les durées dépendent de nombreux facteurs (disponibilité des intervenants, difficulté à recueillir des preuves, profil du squatteur, etc.).

Squat : défis courants et comment les surmonter ?

Malheureusement, le squat confronte les propriétaires à de sérieux défis :

• Retards dans le traitement juridique : Comment accélérer la procédure d’expulsion ?
• Résistance des squatters et dégâts matériels : Comment limiter les risques ?
• Lacunes juridiques et risques de non-conformité : Comment s’assurer que toutes les actions soient légales ?

Prévenir le squat : solutions de sécurité proactives

On dit souvent qu’il vaut mieux prévenir que guérir… Cet adage s’applique au squat. Ainsi, tout propriétaire d’entreprise et administrateur de bien devrait se montrer proactif pour limiter ce risque.

Cette proactivité passe par diverses mesures de sécurité :

• Consultation d’experts en sécurité et en droit pour élaborer une stratégie de prévention du squat.
• Sécurisation mécanique des biens vacants. Plusieurs dispositifs physiques peuvent sécuriser les points d’entrée, notamment les portes et fenêtres (barrières, portes renforcées, panneaux anti-squat…).
• Surveillance à distance 24h/24, 7j/7. Des caméras avec intelligence artificielle détectent les entrées illégales et avertissent le propriétaire. Contrôlables à distance et dotées de capteurs pointus, elles peuvent aussi inclure une alarme sonore.
• Contrôle de la conformité légale. En adoptant des solutions de sécurité conformes aux réglementations françaises, le bien est mieux protégé. Et si un intrus parvient malgré tout à pénétrer, le propriétaire bénéficie d’une meilleure protection juridique.
• Services d’intervention d’urgence. Un dispositif connecté peut communiquer en direct avec les services d’urgence en cas d’effraction. Le déploiement rapide des équipes de sécurité aide ainsi à protéger les lieux et éviter l’installation du squatteur. Et en cas de squat, cette solution permet d’agir plus rapidement et d’engager immédiatement des poursuites judiciaires.
• Maintien d’une documentation juridique exhaustive pour prouver la propriété légitime et prévenir les litiges.

Pourquoi les entreprises doivent-elles agir rapidement ?

Quelle que soit sa taille ou son domaine d’activité, une entreprise a intérêt à agir concrètement pour prévenir le squat. Mettre en place des solutions robustes et fiables, comme celles que nous avons listées précédemment, devrait alors devenir une priorité.

Les enjeux sont multiples :

• Réduire les temps d’arrêt opérationnels. N’étant plus accessible et donc plus exploitable par l’entreprise, une propriété squattée ne génère plus de valeur. Avec des mesures de protection adaptées, les biens restent alors disponibles pour un usage légitime.
• Éviter les pertes financières. Outre le manque à gagner lorsque le squat empêche l’exploitation légitime d’une propriété, il peut aussi diminuer sa valeur. Mentionnons aussi les frais de justice qu’entraîne la gestion des squatteurs.
• Garantir la conformité aux lois et aux exigences des assurances. Des dispositifs de sécurité permettent aussi de protéger les actifs tout en restant dans les limites légales. Certains assureurs acceptent même de diminuer les primes pour les locaux correctement équipés.

Comment Clearway France aide les entreprises à protéger leurs biens ?

Expert en sécurité physique de biens, Clearway France vous aide à mieux protéger votre propriété contre les intrusions. Voici comment :

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• Surveillance avancée et contrôle d’accès pour empêcher l’occupation illégale. Découvrez donc notre offre de portes anti-squat, panneaux anti-squat et alarme anti-squat.
• Conseils juridiques d’experts sur la sécurisation et la récupération des propriétés commerciales.
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Jeoffrey Bordeau

Responsable commercial GRAND-EST, SUD-EST & SUD-OUEST

Un facilitateur de Buisness, car une relation commerciale n’est pas unilatérale et qu’avoir du sens client est le socle de la réussite dans notre métier.
Chasseur de Business en meute : une appétence dans le Business développement en corrélation avec le travail d’équipe, car certes « seul l’on va plus vite, mais ensemble nous allons plus loin ».
Empathique assumé : car l’empathie, longtemps considérée comme une faiblesse dans le monde professionnel, est le catalyseur d’une réelle intelligence émotionnelle et relationnelle aboutissant à une analyse fine des besoins clients.